Le bail commercial
(loi du 30 avril 1951 )
1) Durée du bail
Le bail commercial ne peut stipuler une durée inférieure à 9 ans. Si les parties font le choix de stipuler une durée supérieure à 9 ans, alors le bail devra être fait devant notaire. Le calcul de la durée commence à l’entrée effective du preneur dans les locaux et non à la signature de l’acte.
Le preneur a la possibilité de résilier le bail à l‘expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de 6 mois effectué par exploit d’huissier de justice ou par courrier recommandé.
Le bailleur peut faire de même, moyennant un préavis de 1 an et seulement dans 3 cas limitatifs, à savoir :
- Le bailleur souhaite exercer lui-même effectivement un commerce dans l’immeuble.
- Les proches du bailleur (les descendants, ascendants ou enfants adoptifs du bailleur ou le conjoint du bailleur ou encore les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de son conjoint) souhaitent exercer eux-mêmes effectivement un commerce dans l’immeuble.
- Le bailleur souhaite faire exploiter un commerce dans les locaux par une société de personne dont les associés actifs ou dont les associés possédant au moins les ¾ du capital ont avec lui ou son conjoint les mêmes relations de parenté que celles énumérées ci-dessus.
Les parties peuvent, d’un commun accord, décider de mettre fin au bail à tout moment, mais cet accord devra être constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.
2) Renouvellement
A l’expiration des 9 ans, la loi confère au locataire le droit d’obtenir le renouvellement de son bail pour une nouvelle période de 9 ans. Ce droit est limité à 3 renouvellements.
Le preneur désireux d’exercer le droit au renouvellement doit le notifier au bailleur par lettre recommandée ou par exploit d’huissier de justice 18 mois au plus, 15 mois au moins, avant l’expiration du bail en cours.
Le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail que pour un des motifs limitativement énoncés dans la loi (par exemple, la volonté d’occuper personnellement l’immeuble ou de le faire occuper par un membre de sa famille, ou encore la volonté d’affecter l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale).
3) Le loyer
Les parties sont libres de fixer le loyer qu’elles veulent. Néanmoins, à l’expiration de chaque triennat, les parties peuvent demander au juge de paix de réviser le loyer. La demande ne peut avoir lieu que durant les trois derniers mois du triennat en cours.
La partie demanderesse devra établir que la valeur locative normale de l’immeuble est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé et ce, à raison de circonstances nouvelles et extérieures aux parties.
4) Cession et sous-location
Il peut être inséré dans le bail une clause interdisant sa cession ou sa sous-location, cependant celle-ci n’aura pas d’effet dès lors que la cession sera faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce, à moins que le bailleur ou sa famille n’habitent une partie de l’immeuble, auquel cas l’interdiction sera valable.
Le preneur qui souhaite sous-louer ou céder son bail doit signifier ce projet au bailleur (par lettre RAR ou exploit d’huissier de justice). Si le bailleur a de justes motifs de s’y opposer, il devra alors notifier son opposition motivée (par lettre RAR ou exploit d’huissier de justice) dans les 30 jours de la signification, sans quoi il sera réputé avoir donné son agrément.
Le preneur peut contester l’opposition dans les quinze jours. Constitue une opposition valable le fait que le preneur n’a exercé son commerce dans les lieux loués que depuis moins de 2 ans ou que le bail a été renouvelé voilà moins de deux ans.
Dans le cas où la cession effective du bail a lieu, le cessionnaire devient le nouveau preneur, mais le cédant restera toujours tenu solidairement des obligations découlant du bail initial.
5) Entretien et réparation
La loi sur les baux commerciaux ne dit rien sur ce point. Il faut donc se référer au droit commun (Code Civil).
6) Transformations et aménagements des lieux loués
La loi sur les baux commerciaux garantit au preneur le droit d’effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas 3 années de loyer, à condition d’aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée à la poste, de tous les changements projetés, en lui communiquant les plans et devis afin de lui permettre de s’y opposer, le cas échéant, pour de justes motifs. Si le bailleur ne notifie aucune opposition par recommandé, dans les 30 jours de la réception de l’avis, il est réputé consentir aux travaux. Si le bailleur s’oppose aux travaux, le preneur dispose de 30 jours pour le faire citer devant la juridiction compétente.
Le repos hebdomadaire et heures d'ouverture
(loi du 10 novembre 2006)
1. Le repos hebdomadaire
Tous les commerçants sont soumis au jour de repos hebdomadaire.
Par jour de repos hebdomadaire on entend une période de fermeture ininterrompue de 24 heures, commençant soit à 5h00, soit à 13h00 et se terminant à la même heure le lendemain.
Le jour de repos hebdomadaire doit rester le même pendant minimum 6 mois.
2. Les heures de fermeture
Les commerçants sont également soumis aux heures de fermeture. Pour la majorité des magasins (ceux ouverts durant la journée de manière classique), celles-ci sont les suivantes :
- Avant 5h00 et après 21h00, le vendredi et le jour ouvrable précédant un jour férié légal (si le jour férié légal est un lundi, la prolongation jusque 21h00 est autorisée le samedi qui précède) ;
- Avant 18h00 et après 7h00 dans les magasins de nuit, sauf si un règlement communal fixe d’autres heures d’ouverture.
3. Dérogations
a) Dérogations par rapport au type de commerce
- Ventes au domicile du consommateur autre que l’acheteur ;
- Ventes à domicile effectuées à l’invitation du consommateur ;
- Ventes et prestations de services dans les gares de transport public, aéroports et zones portuaires ;
- Prestations de services à effectuer en cas de nécessité impérieuse ;
- Ventes dans les stations d’essence situées sur le domaine des autoroutes, d’un assortiment de denrées alimentaires générales et d’articles ménagers, à l’exception des boissons alcoolisées, et à condition que la surface commerciale nette ne dépasse pas les 250 m² ;
- Etablissements dont l’activité principale est la vente des produits suivants :
- Journaux, magazines, produits de tabac et articles fumeurs, cartes téléphoniques et produits de la Loterie Nationale ;
- Supports d’œuvres audiovisuelles et jeux vidéos, ainsi que leur location ;
- Carburant et huile pour véhicules automobiles ;
- Crème glacée en portions individuelles ;
- Denrées alimentaires préparées dans l’unité d’établissement et qui ne sont pas consommées.
b) Dérogations lors de circonstances particulières ou de foires et marchés
A l’initiative d’un ou de plusieurs commerçants agissant à la demande d’un groupement de commerçants, le collège des bourgmestre et échevins peut, dans certains cas, accorder des dérogations. A l’occasion de circonstances particulières et passagères ou à l’occasion de foires et marchés, il peut accorder des dérogations à raison de 15 jours par an pour une même commune ou pour un même quartier. En aucun cas, il ne peut accorder de dérogations individuelles.
c) Dérogations dans les communes touristiques
Des dérogations sont également prévues pour les communes ou parties de communes reconnues comme centres touristiques.
Les entités de Barvaux, Durbuy et Bomal étant reconnues comme centres touristiques, l’ouverture des commerces le dimanche y est permise.
Les pratiques du commerce
(loi du 14 juillet 1991)
1) Indication des prix
La loi sur les pratiques du commerce oblige tout distributeur à afficher par écrit et de manière non équivoque, le prix ou le tarif des produits ou services offerts en vente.
La mention du prix des produits exposés ou l’indication du tarif des services doit être lisible et apparente.
!! Le prix ou le tarif en question doit être global. Autrement dit, il doit inclure la TVA et toutes autres taxes de même que le coût des services à payer en supplément par le consommateur.
Enfin, depuis le 1er juillet 2002, tous les vendeurs, quelle que soit leur surface de vente (y compris les commerçants ambulants), sont tenus d’indiquer les prix à l’unité de mesure (le kilo, le litre, le mètre …) en plus du prix de vente.
L’indication des prix n’est pas obligatoire dans certains cas :
- Certains produits alimentaires :
- préemballés susceptibles d’une détérioration rapide et offerts en vente avec une réduction de prix ;
- qui font l’objet d’une consommation sur place ;
- vins conditionnés en bouteilles de 75 cl ;
- friandises préemballées, snacks et glaces vendus à la pièce afin d’être consommés immédiatement et entièrement ;
- assortiments de produits présentés sous un emballage fantaisie, normalement destinés à être offerts en cadeau.
2. Les produits non alimentaires préemballés sauf :
- les produits domestiques de consommation courante (produits d’hygiène et de beauté, produits d’entretien ménager, produits lessiviels) ;
- les matériaux de construction, bricolage et jardinage ;
- certains autres produits (lubrifiants et antigels, films alimentaires en aluminium, plastique ou papier).
2) La vente à prix réduit
Le vendeur qui annonce une réduction de prix doit faire référence au prix qu’il a pratiqué antérieurement et d’une manière habituelle pour des produits ou services identiques dans le même établissement.
Il doit prouver avoir pratiqué ce prix pendant une période continue d’un mois, précédant immédiatement la date à partir de laquelle le prix réduit annoncé est applicable. ( !! voir règles spécifiques en matières de soldes !!)
Toutefois, cette période d’un mois n’est pas exigée s’il s’agit de produits susceptibles de se détériorer rapidement.
La durée d’une vente à prix réduit ne peut ni excéder un mois ni être inférieure à une journée entière. Le stock de produits visés par la réduction de prix devra être suffisant pour répondre à la demande.
Sauf en matière de soldes et de liquidation, si une réduction de prix était annoncée en dehors de l’établissement comme étant limitée dans le temps et qu’une rupture de stock intervient, le vendeur doit délivrer au consommateur, pour tout produit épuisé d’un prix supérieur à 25€, un bon donnant droit à son achat dans un délai raisonnable et dans les termes de l’offre (sauf si un réapprovisionnement est impossible dans les mêmes conditions).
3) La vente à perte
La vente à perte est interdite sauf dans les cas suivants :
- Produits vendus en liquidation ;
- Produis vendus en solde ;
- Produits susceptibles d’une détérioration rapide ;
- Produits spécialement offerts en vente pour répondre à un besoin momentané du consommateur, lorsque l’événement ou l’engouement éphémère de ce besoin est passé, et lorsque ces produits ne peuvent manifestement plus être vendus aux conditions normales du commerce ;
- Produits dont la valeur commerciale est fortement diminuée en raison de leur détérioration, d’une réduction de possibilité d’utilisation ou d’une modification fondamentale de la technique ;
- Produits dont le prix est aligné, en raison des nécessités de la concurrence sur celui généralement pratiqué par d’autre commerçants pour le même produit.
4) La vente en liquidation
La vente en liquidation est pratiquée en vue de l’écoulement accéléré d’un stock ou d’un assortiment de produits dans certaines circonstances expressément visées par la loi sur les pratiques du commerce :
- Exécution d’une décision judiciaire ;
- Mise en vente de tout ou partie de stock recueilli par des héritiers ou ayants cause d’un vendeur défunt ;
- Vente de tout ou partie de stock cédé au vendeur par celui dont il reprend le commerce ;
- Vente de la totalité du stock par un vendeur qui renonce à son activité, pour autant qu’il n’ait pas liquidé des produits similaires, pour les mêmes motifs, au cours des 3 années précédentes ;
- Transformations ou travaux de remise en état d’une durée de plus de 20 jours ouvrables, effectués dans les locaux où a lieu habituellement la vente au consommateur. A condition que la vente y devienne impossible durant l’exécution des travaux et que le vendeur n’ait pas liquidé des produits similaires, pour le même motif, au cours des 3 années précédentes ;
- Vente des produits se trouvant dans l’établissement que le vendeur veut transférer ou supprimer, à condition qu’il s’agisse de l’établissement où a lieu habituellement la vente au consommateur et qu’il soit exploité depuis au moins 1 an par le même vendeur, avant le début de la vente en liquidation ;
- Dégâts graves à tout ou partie du stock suite à un sinistre ;
- Entrave importante apportée à l’activité par suite d’un cas de force majeure ;
- Renonciation par un commerçant (ou artisan) à toute activité professionnelle pour cause d’admission à la pension, à condition qu’il n’ait pas procédé à une vente en liquidation au cours de l’année précédente.
La durée de la liquidation ne peut dépasser 5 mois (12 mois si le commerçant cesse ses activités pour admission à la pension et moyennant certaines conditions).
Sauf exceptions énoncées par la loi, la vente doit avoir lieu dans les locaux où des produits identiques étaient habituellement mis en vente.
De plus, les produits offerts en vente, doivent subir une réelle diminution de prix par rapport au prix habituellement pratiqué.
Enfin, seuls peuvent être offerts en vente ou vendus en liquidation les produits qui font partie du stock du vendeur au moment où est prise la décision de procéder à une vente en liquidation.
5) La vente en solde
Périodes des soldes
Les deux périodes des soldes fixées sont :
- du 3 janvier au 31 janvier inclus; lorsque le 3 janvier tombe un dimanche, la période des soldes commence le 2 janvier
- et du 1er juillet au 31 juillet inclus; lorsque le 1er juillet tombe un dimanche, la période des soldes commence le 30 juin.
L’entreprise qui vend en soldes doit pratiquer des prix réduits. Les biens doivent subir une réduction de prix par rapport à leur prix de référence.
Les pratiques commerciales déloyales des entreprises vis-à-vis des consommateurs, sont interdites.
Ces règles sont destinées à la fois à protéger la concurrence et à garantir l’exactitude de la réduction du prix et la bonne information du consommateur. Cela signifie qu’une annonce de réduction de prix doit être effective et non trompeuse, c’est-à-dire qu’elle doit être appliquée sur un prix qui a été appliqué précédemment pendant un certain temps. Le consommateur doit bénéficier d’un réel avantage étant donné qu’il prendra ou est susceptible de prendre sa décision d’achat notamment sur cette base. Il appartient à l’entreprise de prouver l’exactitude de la réduction annoncée.
Périodes d'attente
La période d’attente (pré-soldes) est la période d’un mois qui précède le début de la période des soldes :
- du 3 décembre au 2 janvier inclus ; lorsque le 3 janvier tombe un dimanche, la période d'attente s'étend, pour les soldes d'hiver du 2 décembre au 1er janvier ;
- du 1er juin au 30 juin inclus ; lorsque le 1er juillet tombe un dimanche, la période d'attente s'étend, pour les soldes d'été, du 31 mai au 29 juin.
Pour les secteurs de l’habillement, de la maroquinerie et des chaussures, la loi interdit :
- d'annoncer des réductions de prix produisant leurs effets pendant la période qui précède les soldes (période d'attente) ou
- de distribuer des bons de valeurs (ou titres) donnant droit à une réduction de prix pendant cette période.